Urbanisme - faq - Vivienda urbanismo y actividades

Les NNSS del municipi no estant adaptades al TRLU. Per tal de desenvolupar la unitat d’actuació, UA xxx, les NNSS preveuen expressament la tramitació d'un Estudi de detall. A l'empara de la disposició addicional onzena del Tex refós de la Llei d’urbanisme (TRLU), l'Ajuntament ha demanat als promotors la redacció d'un estudi de detall. Aquesta disposició addicional diu que la seva tramitació s'haurà d'efectuar d'acord amb la normativa anterior, Decret legislatiu 1/1990, de 12 de juliol. El dubte que tenim és, en aquest estudi de detall, són d'aplicació les cessions del 10% de sòl amb aprofitament lliure de càrregues d'urbanització i de les reserves d’habitatge de protecció pública, HPP, que preveu el TRLU?

Una unitat d’actuació és un àmbit de gestió que la legislació urbanística vigent assimila a una polígon d’actuació urbanística (PAU) que per desenvolupar-se requereix d’uns instruments de gestió que no és un estudi de detall.

Per tant, primer caldrà analitzar aquesta unitat d’actuació per valorar si és necessària una figura de planejament urbanístic o es podrà desenvolupar la gestió urbanística directament. Caldrà tenir en compte:

1.- Si la figura de planejament urbanístic simplement ordena volums i no qualifica sòl: es podrà redactar un Estudi de detall, d’acord amb el que estableix el planejament urbanístic i el TRLU reconeix.

La disposició transitòria onzena del TRLU estableix:

“Estudis de detall

Els estudis de detall exigits expressament pel planejament vigent en el moment de l’entrada en vigor d’aquesta Llei, i també els que siguin necessaris, es poden tramitar d’acord amb la normativa anterior a la Llei 2/2002, fins que el planejament no incorpori les noves determinacions sobre ordenació volumètrica.”

La normativa anterior és el Decret Legislatiu 1/1990, de 12 de juliol, pel que s’aprova el Text Refós dels textos legals vigents a Catalunya en matèria urbanística (vigent fins el 21 de Juny de 2002). Concretament, aquest Decret Legislatiu estableix en els articles 26, 64, 65, 66 i 70 el contingut i la tramitació dels estudis de detall.

La legislació urbanística que defineix els estudis de detall (DL 1/1990) els recull com un instrument de desenvolupament del planejament general urbanístic municipal:

“Article 17

3. Els plans Generals Municipals es desenvolupen per mitjà de plans parcials, plans Especials, Programes d'Actuació Urbanística i Estudis de Detall.”

I estableix respecte els estudis de detall en l’article 26 que mantindran les determinacions fonamentals del Pla sense alterar l’aprofitament que correspon als terrenys compresos en l’Estudi:

“Article 26

1. Els Estudis de Detall podran formular-se quan siguin precisos per completar o, en el seu cas, adaptar determinacions establertes en els plans Generals per al sòl urbà i en els plans parcials.
2. El seu contingut tindrà per finalitat preveure o reajustar, segons els casos:
   1. L’assenyalament d’alineacions i rasants
   2. L’ordenació dels volums d’acord amb les especificacions del Pla
3. Els Estudis de Detall mantindran les determinacions fonamentals del Pla, sense alterar l’aprofitament que correspon als terrenys compresos en l’Estudi. En cap cas podran ocasionar perjudici ni afectar les condicions de l’ordenació dels predis que hi limiten.
4. També podran formular-se Estudis de Detall quan siguin precisos per completar el senyalament d’alineacions i rasants, respecte a les Normes Complementàries i Subsidiàries de Planejament.”

A nivell de gestió urbanística, en el cas que el PAU s’hagués de desenvolupar mitjançant el sistema de gestió per reparcel·lació li seria d’aplicació la disposició transitòria setena del TRLU que estableix la cessió a l’Administració del sòl amb aprofitament lliure de càrregues d'urbanització en els instruments de gestió que encara no s’han aprovat.

“Disposició transitòria Setena

Règim aplicable als instruments urbanístics en tràmit en matèria de cessió de sòl amb aprofitament

1. La cessió a l'Administració actuant del sòl amb aprofitament lliure de càrregues d'urbanització s'aplica als instruments de gestió aprovats inicialment amb posterioritat a l'1 de juliol de 2007.”

Cal remarcar que d’acord amb l’article 43 del TRLU aquesta cessió s’efectuarà quan el PAU tingui per objecte alguna de les finalitats a què fa referència l’article 70.2.a del TRLU:

“Article 70.2.a:

a) Determinar operacions urbanístiques que comportin el desenvolupament del model urbanístic de l'àmbit de què es tracti o bé la seva reconversió quant a l'estructura fonamental, l'edificació existent o els usos principals.”

i seria mitjançant el projecte de reparcel·lació que s’efectuaria la cessió.

Respecte a l’habitatge protecció pública (HPP), com l’Estudi de detall no qualifica sòl no seria d’aplicació aquestes reserves al no ser possible qualificar sòl d’HPP, d’acord amb la disposició transitòria tercera punt 3 del TRLU.

2.- Si cal qualificar sòl, caldrà valorar si requereix una modificació de planejament urbanístic general que pot delimitar un àmbit de Pla de millora urbana, PMU, o reordenar directament i delimitar un PAU (Estudi de Detall no pot qualificar sòl) o si es pot desenvolupar directament un PMU.

L’instrument de planejament urbanístic, modificació o PMU, establirà en cas que sigui necessari el percentatge de la cessió a l’Administració del sòl amb aprofitament lliure de càrregues d'urbanització (10 o 15%) en cas de que sigui objecte d’alguna finalitat establerta a l’article 70.2.a) del TRLU.

Respecte a l’HPP, d’acord amb la disposició transitòria tercera punt 3 del TRLU, si el planejament urbanístic general o un programa d’actuació urbanística municipal no estan adaptats al TRLU, les modificacions de planejament urbanístic general i el planejament urbanístic derivat que es desenvolupi poden establir reserves d’HPP.

Aquestes reserves d’HPP són preceptives i immediates en cas de:

“Disposició transitòria Tercera

Adaptació del planejament urbanístic general i reserves de sòl per a habitatges de protecció pública i aplicació de les reserves en els instruments de planejament urbanístic en tràmit.

(...)

3. (...)

a.- En els municipis de més de deu mil habitants i les capitals de comarca, als sectors subjectes a un pla de millora urbana en sòl urbà no consolidat que prevegin usos residencials de nova implantació i als sectors de sòl urbanitzable amb ús residencial, llevat que tinguin un planejament derivat aprovat inicialment abans de l’entrada en vigor de la Llei 10/2004, del 24 de desembre, de modificació de la Llei 2/2002, d’urbanisme, per al foment de l’habitatge assequible, la sostenibilitat territorial i l’autonomia local. L’òrgan de la Generalitat competent en la matèria pot autoritzar excepcionalment la disminució de les reserves de sòl en els sectors per als quals s’estableix una densitat inferior a vint-i-cinc habitatges per hectàrea i una tipologia d’edificació incompatible amb la construcció d’habitatges protegits.

b.- En tots els municipis sense excepció, a les modificacions del planejament general que impliquin un canvi de la classificació del sòl no urbanitzable amb la finalitat d'incloure-hi nous usos residencials, sempre que la modificació no estigui aprovada inicialment en el moment de l'entrada en vigor de la Llei 10/2004.”

El nombre màxim d’HPP en una parcel.la és el que resulti de dividir el sostre edificable per la ràtio de setanta metres quadrats, d’acord amb la disposició addicional vint-i-quatrena del TRLU.

També cal tenir en compte possibles reserves de sòls de sistemes urbanístics en cas que el planejament urbanístic suposi un incrementi de sostre edificable, augment de la densitat de l’ús residencial lliure o la reordenació general d’un àmbit.

* Faq actualitzada maig 2023

És necessari tramitar una modificació del Pla general per canviar el sistema de gestió, o canviar la divisió poligonal d’un àmbit de gestió?

El procediment per realitzar el canvi de sistema de gestió o canviar la divisió poligonal es regula a l’article 119 del TRLU on es determina que no és necessari tramitar una modificació puntual del planejament urbanístic general.

La tramitació es realitzarà per mitjà del procediment següent:

• Aprovació inicial
• Exposició pública pel termini d’un mes
• Aprovació definitiva

L’administració actuant ostenta la competència per realitzar l’aprovació inicial i la definitiva. Així mateix, l’acord de l’aprovació definitiva s’ha de produir en el termini de dos mesos des del finiment del termini de la informació pública. En cas contrari, el canvi de sistema de gestió o la modificació poligonal de l’àmbit del polígon ha quedat aprovat definitivament per silenci administratiu positiu.

Un cop aprovat definitivament o acreditat l’acte presumpte, l’administració actuant ha d’ordenar la publicació i notificació a les persones interessades.

Com fer una ocupació directa d'un sòl en un àmbit d'un PMU amb planejament aprovat però no la reparcel·lació?

L’ocupació directa anticipada és el procediment que es regula en el TRLU al seu article 156, per a l’obtenció anticipada de terrenys que, essent afectats pel planejament urbanístic a qualsevol tipus de sistema urbanístic (general o local), s’hagin d’incorporar per cessió obligatòria al domini públic. L’ocupació directa comporta el reconeixement per part de l’Administració actuant dels drets dels propietaris a participar en el repartiment de càrregues i beneficis del sector. És a dir, els propietaris perden la possessió i la propietat però mantenen els drets que li correspondrien en el sector.

Per tramitar l’ocupació directa cal justificar-ne la necessitat, observar el principi de publicitat, notificar-ho individualment a les persones afectades, i atorgar-ne l’acta d’ocupació i certificar-ne el contingut. La tramitació es pot iniciar a partir de la publicació de l’aprovació definitiva del planejament, de manera que es pugui concretar l’àmbit de reparcel·lació del qual les persones propietàries han de fer efectius llurs drets i obligacions.

El procediment es descriu a l’article 215 del RLU, de forma esquemàtica seria:

1. Acord ocupació directa (d’ofici o a instància de l’administració competent per l’execució de l’obra o la implantació del servei).
2. Formulació de la relació de béns i drets
3. Justificació de la necessitat d’ocupació.
4. Determinar l’aprofitament urbanístic provisional que es farà de forma definitiva a la reparcel·lació. (Valoració econòmica)
5. Exposició pública (mínim 15 dies) i audiència persones interessades.
6. Aprovació de la relació de béns i dret, que comporta la declaració de la necessitat d’ocupació directa.
7. Publicació i notificació de l’acord.

Per fer efectiva l’ocupació de la finca, s’ha d’estendre una acta d’ocupació en la qual ha de constar com a mínim el contingut de l’apartat 7 de l’article 215 del RLU.

Altrament a l’article 34 del TRLU s’especifica que en el cas de què l’ocupació directa no sigui suficient per a l’adquisició del sòls destinats a sistemes, també es pot efectuar una actuació aïllada expropiàtòria, en aquest cas l’Administració adquirent se subroga en els drets i deures de la persona que n’era propietària.

Cal destacar que passats 4 anys des de l’atorgament de l’acta directa sense aprovar-se l’instrument reparcel·latori, els propietaris poden advertir a l’administració competent de llur propòsit d’iniciar expedient per determinar el preu just, d’acord amb l’article 114.1 i 2 del TRLU.

En una reparcel·lació, es poden adjudicar terrenys en pagament de les despeses d’urbanització?

D’acord amb l’article 122 del TRLU, les persones propietàries que en les modalitats del sistema d’actuació per reparcel·lació tenen l’obligació de pagar les despeses d’urbanització, poden complir aquesta obligació mitjançat la cessió de terrenys edificables, situats dins o fora del polígon d’actuació.

A l’article 141.1 del RLU, es determina que quan s’escaigui la cessió i adjudicació de finques de resultat en pagament de despeses d’urbanització es pot establir en el propi projecte de reparcel·lació o quan la cessió de finques de resultat en pagament d’obres d’urbanització es produeix un cop aprovat definitivament el projecte de reparcel·lació, la corresponent adjudicació es du a terme mitjançant un operació jurídica complementària.

* Faq actualitzada maig 2023

En una reparcel·lació, la cessió d'aprofitament urbanístic del 10% que ha de rebre l'ajuntament, es pot cobrar al mateix temps en diners i en finques?

L’article 46 del TRLU estableix que correspon a l’administració actuant en el procés de reparcel·lació fixar l’emplaçament del sòl amb aprofitament urbanístic de cessió obligatòria.  Aquest mateix article determina que en el cas que, d'acord amb l'objecte del pla urbanístic, no hi hagi alternatives d'ordenació raonables que permetin materialitzar la cessió de sòl obligatòria en una o diverses parcel·les de resultat que es puguin adjudicar individualment a l'Administració competent, es pot substituir aquesta cessió per la d'altres terrenys equivalents fora de l'àmbit l'actuació o, subsidiàriament, pel seu equivalent en sostre edificat o en metàl·lic per destinar-lo a conservar, administrar o ampliar el patrimoni públic de sòl i d'habitatge.

L’article 142 del RLU exposa que en el cas de no poder materialitzar la cessió de sòl d’aprofitament urbanístic obligatòria en una o diverses parcel·les, es pot procedir el pagament total o parcial de l'equivalent econòmic del sòl de cessió amb aprofitament, l'import de l'equivalent es fixa també en el projecte de reparcel·lació i el seu pagament a favor de l'administració actuant és preferent al pagament de la resta de càrregues urbanístiques. 

A tal efecte, la legislació no prohibeix la possibilitat de que la materialització de la cessió d’aprofitament urbanístic, de forma justificada, es pugui fer alhora en parcel·les edificables i compensar econòmicament l’import restant fins arribar a obtenir el total de l’aprofitament urbanístic corresponent.

Cal recordar que les finques obtingudes formaran part dels béns afectes al Patrimoni Municipal de Sol i d’Habitatge (PMSH) i, si la cessió es realitza pel seu equivalent econòmic, en metàl·lic, aquest s’ha de consignar en un dipòsit específic destinat a recursos monetaris afectes al PMSH.

 

1. Rases a la via pública
2. Ús provisional piscina
3. Certificació de la caducitat d'una llicència
4. Llicència i PR aprovat definitivament
5. Instal·lació de plaques fotovoltaiques en SNU
6. Usos provisionals unitat d'actuació urbanística

En aplicació del recent redactat de la lletra i) afegida a l’art 187 bis del TRLU, quin és el règim d’intervenció de les obres que executen les companyies de serveis tècnics fan en via pública?

 Quin seria el règim d’intervenció per als supòsits de       noves esteses   de línies de subministrament, de les       noves escomeses i de la   substitució d’una escomesa   antiga?

El règim d’intervenció de les obres que es pretenen executar per les companyies de serveis s’ha de determinar en funció de si són obres per a la implantació d’una nova instal·lació d’infraestructures de serveis o si són obres de connexió, substitució, sondatges de comprovació i reparació d’avaries de les infraestructures de serveis existents.

Estan subjectes a llicència urbanística d’acord amb l’article 187 del TRLU les obres per a la instal·lació d’infraestructures de serveis de subministrament d’energia, d’aigua, de sanejament, de telefonia o altres serveis similars, i la col·locació d’antenes o dispositius de telecomunicacions, excepte les infraestructures relatives a les xarxes públiques de comunicacions electròniques que, d’acord amb legislació sobre telecomunicacions, estiguin subjectes al règim de declaració responsable.

En canvi, les obres de connexió, substitució, sondatges de comprovació i reparació d’avaries de les d’infraestructures de serveis tècnics a què fa referència la lletra a) de l’article 34.5 bis del TRLU, excepte les que estiguin subjectes al règim de declaració responsable que estableix la legislació de telecomunicacions, estan subjectes a comunicació prèvia, d’acord amb l’article 187 bis del TRLU. Les infraestructures de serveis tècnics, recollides l’apartat a) de l’article 34.5 bis del TRLU, són aquelles infraestructures d’utilitat pública o d’interès social corresponents a les xarxes i les instal·lacions connexes de subministrament d'aigua, d'energia elèctrica i de gas, de sanejament d'aigües residuals, d'enllumenat públic i de telecomunicacions.

Per tant,  entenem que la legislació urbanística preveu que el criteri per a determinar el règim d’intervenció si les obres a les infraestructures de serveis tècnics estan subjectes a llicència urbanística o a comunicació prèvia seria l’objecte, l’abast i la finalitat de les obres que es pretenen dur a terme.

Pel que fa als supòsits exposats a la pregunta, entendríem que les noves esteses de línies de subministrament serien actuacions subjectes a llicència urbanística i que les noves escomeses i les substitucions de les escomeses antigues estarien subjectes a comunicació prèvia.

També entenem que  s’ha de tenir en compte que en cas que els particulars executin obres en el sòl o en el subsol de terrenys de domini públic és necessari obtenir l’autorització o la concessió de l’Administració titular d’aquest domini. I finalment, en cas de dur a terme obres en terrenys classificats com a sòl no urbanitzable s’ha de tramitar d’acord amb les especificitats que determina la normativa urbanística per aquest tipus de sòl.

* Faq actualitzada maig 2023

Podem incloure com a ús provisional del sòl la construcció d'una piscina en una finca que es troba en sòl urbanitzable (sector)?. Es pot autoritzar la construcció d’una piscina en una finca que es troba dins d’un sector de sòl urbanitzable delimitat?

L’article 53.1 del TRLU estableix que en els terrenys compresos en sectors de planejament urbanístic derivat o en polígons d’actuació urbanística i, fora d’aquests àmbits, en el terrenys destinats a sistemes urbanístics, es poden autoritzar usos i obres de caràcter provisional que no siguin prohibits per la legislació i el planejament sectorials o pel planejament territorial o urbanístic, mentre no s’hi hagi iniciat el procediment de reparcel·lació, d’ocupació directa o d’expropiació corresponent per a l’execució de l’actuació urbanística que els afecta.

Pel que fa a la piscina, no es concreta quin tipus de piscina és. En cas que es refereixi a una piscina per un equipament esportiu, entendríem que està recollit dins dels usos provisionals de l’article 53.3 lletra d) com “activitats de lleure, esportives, recreatives i culturals”.

En cas que sigui una piscina vinculada a un habitatge, l’ús seria residencial, i l’apartat 4 del mateix article determina que no es pot autoritzar en cap cas com a ús provisional l’habitatge.

Afegir que, pel que fa a les obres, l’apartat 5 del mateix article 53 TRLU, determina que només es poden autoritzar com a obres provisionals les vinculades als usos provisionals a què fa referència l‘apartat 3 i les vinculades a activitats econòmiques preexistents. Aquestes obres han de ser les mínimes necessàries per a desenvolupar l’ús sense ometre cap de les normes de seguretat i higiene establertes per la legislació sectorial. La naturalesa de les obres provisionals de nova planta no ha de dificultar la restitució dels terrenys al seu estat original.

Finalment, dir que l’apartat 2 preveu el termini, fixant que els usos provisionals autoritzats han de cessar i les obres provisionals autoritzades s’han de desmuntar o enderrocar quan ho acordi l’administració actuant, o quan hagi transcorregut el termini de vigència establert en l’acord d’autorització, sense que en cap cas els afectats tinguin dret a percebre indemnització.

L’apartat 1 bis de l’art 53 estableix que, en el cas que la reparcel·lació estigui inscrita en el Registre de la Propietat, el termini de vigència serà d’un màxim de 7 anys a comptar des de la data d’inscripció del projecte de reparcel·lació.

La tramitació serà la que resulta de l’aplicació de l’article 54 del TRLU.

* Faq actualitzada juny 2023

La caducitat d’una llicència urbanística opera automàticament?

La caducitat d’una llicència urbanística no opera de forma automàtica ja que, per tal que produeixi efectes cal que es compleixin dos requisits. Per una banda, cal que hagin transcorregut els terminis establerts en aquesta per executar les obres i per l’altra, és necessari que l’òrgan municipal competent en declari formalment la seva caducitat.

La llicència urbanística com a autorització municipal de caràcter reglat permet l’execució de les obres o utilitzacions del sòl d’acord amb allò que els diferents instruments urbanístics hagin previst, però la seva eficàcia no és indefinida ja que està sotmesa a uns terminis, que s’estableixen en la pròpia llicència

Quan la llicència no hagi fixat els terminis d’inici i acabament de les obres de forma expressa, l’article 189.1 TRLU i l’article 37 del RPLU estableix que el termini per començar les obres és d’un any i de tres anys per a llur finalització.

Transcorreguts els terminis establerts, incloses les seves pròrrogues respectives, si les obres no han estat iniciades o finalitzades, es produeix la caducitat de la llicència. A aquests efectes, el document de la llicència ha d’incorporar l’advertiment de caducitat corresponent.

Així, per tal que operi la caducitat, no és suficient amb el transcurs dels terminis allí establerts, sinó que l’administració atorgant ho ha de declarar de forma expressa i ha d’acordar l’arxivament de les actuacions, d’ofici o a instància de terceres persones i amb audiència prèvia de la persona titular (article 189.5 del TRLU).

La manca de declaració de caducitat de la llicència urbanística per l’administració atorgant, d’acord amb allò establert a l’article 38.2 del RPLU, no faculta les persones que intervenen en el procés d’execució de les obres per iniciar-les o prosseguir-les més enllà dels terminis habilitats per la llicència ni, en conseqüència, les eximeix de les responsabilitats administratives que es puguin derivar de l’execució de les obres realitzades fora dels terminis esmentats.

Per tant, en cas que la persona titular de la llicència de la qual se n’hagi declarat la caducitat volgués continuar les obres haurà de sol·licitar i obtenir una nova llicència urbanística ajustada a l’ordenació urbanística en vigor, llevat dels casos en què s’hagi acordat la suspensió de l’atorgament.

Es pot atorgar llicència en un àmbit de gestió amb el projecte de reparcel·lació  aprovat definitivament i no inscrit i amb les obres d’urbanització finalitzades?

L'expedient reparcel·latori s'inicia amb l'aprovació de la delimitació del polígon d'actuació.

A partir de l’inici de reparcel·lació i, mentre no s’iniciïn els tràmits per a l’aprovació del projecte de reparcel·lació (PR), l’art.125.2 TRLU preveu que els terrenys afectats se subjecten al règim d’usos i obres provisionals.

També, pel que fa a les edificacions existents implantades legalment, a més de les obres d'intervenció relatives a la demolició d'edificis que no estiguin protegits per llurs valors o característiques específiques, s'hi poden executar les obres d'intervenció, de caràcter limitat, previstes en aquest apartat segon de l’art. 125:

“a) Si l'actuació urbanística no en requereix l'enderrocament, les obres d'intervenció que calguin per a conservar les edificacions en les condicions exigides per les lleis perquè serveixin de suport a l'ús a què es destinen o per a condicionar-les amb la finalitat de destinar-les a un ús provisional admès.

b) Si l'actuació urbanística en requereix o en pot requerir l'enderrocament, les obres d'intervenció emparades en el règim d'usos i obres provisionals i de fora d'ordenació.”

Atenent a l’art. 125.3 TRLU, l'inici dels tràmits per a l'aprovació del PR comporta la suspensió automàtica de l'atorgament de qualsevol llicència urbanística en l'àmbit del polígon d'actuació urbanística fins a la fermesa de l'aprovació definitiva del projecte esmentat.

Precisament quan hagi guanyat fermesa l’aprovació definitiva del PR (és a dir, que ja s’hagin resolt els possibles recursos en via administrativa i en via contenciós administrativa, o bé que no se’n van plantejar dins el termini corresponent) l’Administració expedirà la certificació administrativa acreditativa de la fermesa d’aquest acord, com preveu l’article 128.1 TRLU, a efectes de la seva inscripció en el Registre de la Propietat.

En el sentit del que hem dit, l’article 41.1 del TRLU disposa:

“El sòl urbà pot ésser edificat, d’acord amb les determinacions del planejament urbanístic, i mitjançant l’atorgament de la llicència d’edificació corresponent, si assoleix la condició de solar”

Segons s’indica en la consulta, les obres d’urbanització estan finalitzades, per tant cal entendre que ha assolit la condició de solar i amb possibilitat de concedir la llicència d’edificació.

Sobre la possibilitat de concedir llicències d’edificació un cop ferm l’acord d’aprovació definitiva de la reparcel·lació, però abans de la seva inscripció registral, a banda de l’esmentat article 41 TRLU també cal partir de l’obligatorietat de la inscripció de l’expedient reparcel·latori (article 23.6 TRLSRU), essent aquesta una de les excepcions de la regla de voluntarietat de la inscripció en el Registre de la Propietat.

Seria possible concedir llicències d’edificació quan sigui ferma l’aprovació definitiva del PR, atès que la subrogació real de les antigues per les noves parcel·les ja es produeix amb l’aprovació de la reparcel·lació (article 122.1 del Reial Decret 3288/1978, de 25 d’agost, pel qual s’aprova el Reglament de Gestió Urbanística pel desenvolupament i aplicació de la Llei sobre regim del Sòl i Ordenació Urbana.).

Per tant, no es podria denegar la llicència d’edificació si l’acord d’aprovació definitiva del PR ha guanyat fermesa per l’únic motiu de no estar inscrit el PR en el Registre de la Propietat.

Consulta 1

Ens han sol•licitat una llicència d’obres per instal·lar panells solars fotovoltaics en sòl no urbanitzable qualificat de zona d'interès forestal pel planejament urbanístic general, i com Espai de protecció territorial pel planejament territorial parcial. Voldríem saber si està permesa la seva instal·lació directament en el sòl, no sobre edificació, ja que l’article 9.bis del Text refós de la Llei d’urbanisme (TRLU) i l’article 48 del Reglament de Protecció de la legalitat urbanística (RPLU), només fa referència a la col·locació dels panells damunt de cobertes o façanes i en cas que fos possible, quina és la seva tramitació?

Davant una sol·licitud de llicència urbanística d’obres per a la implantació d’una instal·lació de panells solars fotovoltaics cal diferenciar entre dos possibles supòsits: instal·lacions de producció d’energia elèctrica amb una potència superior a 100 KW (planta solar fotovoltaica) o inferior/igual a 100 KW.

1.- Instal·lacions amb una potència superior a 100 KW, planta solar fotovoltaica

Les plantes solars fotovoltaiques amb potència superior a 100 KW, d’acord amb l’article 34.5.bis.b del TRLU, corresponen a una infraestructura d’utilitat pública o d’interès social dins el sistema urbanístic d’equipaments comunitaris de serveis tècnics:

“Article 34.5 bis

A l’efecte de l’apartat 5, són serveis tècnics les infraestructures d'utilitat pública o d'interès social corresponents a:

a) Les xarxes i les instal·lacions connexes de subministrament d’aigua, d’energia elèctrica i de gas, de sanejament d’aigües residuals, d’enllumenat públic i de telecomunicacions.

b) Les instal·lacions de producció d'energia elèctrica renovable amb una potència superior a 100 kW estiguin connectades o no connectades a les xarxes de transport o de distribució d'electricitat.

c) Les instal·lacions destinades a la gestió de residus”

Tal i com regula l’article 47.4.d) del TRLU, el sòl no urbanitzable pot ésser objecte d'actuacions específiques per a destinar-lo a les activitats o els equipaments d'interès públic que s'hagin d'emplaçar en el medi rural les instal·lacions i les obres per a serveis tècnics:

“(...) les instal·lacions i les obres necessàries per a serveis tècnics i les altres instal·lacions ambientals d'interès públic.”

D’acord amb l’article 48 bis del TRLU, la implantació d’infraestructures relatives a un sistema urbanístic de serveis tècnics que preveuen les lletres a i b de l’apartat 5 bis de l’article 34, s’autoritzen mitjançant l’aprovació d’un projecte d’actuació urbanística (PAE), atenent a les circumstàncies següents:

1. “Quan no siguin previstes pel planejament territorial o urbanístic, es pot aprovar el projecte d'actuació específica, sense que sigui exigible modificar el planejament urbanístic ni aprovar un pla especial urbanístic autònom per a emparar l'actuació, sempre que les lleis no impedeixin l'actuació i aquesta no sigui prohibida expressament pel planejament esmentat.
2. Quan siguin previstes pel planejament territorial o urbanístic sense establir-ne l’ordenació detallada, es pot aprovar el projecte d’actuació específica amb subjecció a les determinacions del planejament esmentat, sense que sigui exigible aprovar un pla especial urbanístic de desenvolupament”.

El punt 2 del mateix article 48.bis TRLU estableix que quan l'actuació faci referència a la implantació d’infraestructures relatives a un sistema urbanístic de serveis tècnics com serien les plantes solars fotovoltaiques en els termes regulats al capítol 4 del Decret llei 16/2019, de 26 de novembre de 2019, de mesures urgents per a l'emergència climàtica i l'impuls a les energies renovables, l'aprovació del projecte d’actuació específica es tramitarà d'acord amb els article 12 i següents d’aquest Decret llei.

Així mateix, caldrà veure com regula el planejament urbanístic general el sòl qualificat de zona d’interès forestal i el planejament territorial parcial els sòls considerats Espai de protecció territorial per tal de determinar que no es prohibeix taxativament cap tipus de construcció o instal·lació, cas en que caldria denegar la sol·licitud, o per contra permet aquestes instal·lacions.

2. Instal·lacions amb una potència inferior/igual a 100 KW

Els panells solars fotovoltaics amb potencia inferior/igual a 100 KW, en el sòl no urbanitzable la seva autorització varia en funció de la seva ubicació o element o s’ubica (construccions incloses en el catàleg, habitatges no catalogats, edificacions pròpies del SNU, a terra,...) i és d’aplicació, en general, tant l’article 48.1.a del RPLU (Decret 64/2014) i la Disposició Addicional vintena del TRLU (DA 20ª).

Concretament, en el cas que planteges de captadors implantats a terra no li és d’aplicació l’article 48.1.a del RPLU, d’exempció d’aprovació d’un PAE, ni la Disposició Addicional Vintena del TRLU al no implantar-se en la cara exterior de la coberta o parets d’una construcció, i li seria d’aplicació l’article 48 bis del TRLU requerint un PAE o PEU.

Cal tenir en compte, que si la instal·lació va associada a la rehabilitació d'una masia s’entén com una obra vinculada a aquesta rehabilitació i per tant, pertocaria tramitar un PAE en absència de catàleg, o llicència municipal si hi ha catàleg.

Així mateix, caldrà veure com regula el planejament urbanístic general el sòl qualificat de zona d’interès forestal i el planejament territorial parcial els sòls considerats Espai de protecció territorial per tal de determinar que no es prohibeix taxativament cap tipus de construcció o instal·lació, cas en que caldria denegar la sol·licitud, o per contra permet aquestes instal·lacions.

Consulta 2:

Quins tràmits ha de realitzar un propietari per obtenir la corresponent autorització per instal·lar panells solars fotovoltaics damunt la coberta d’una de les seves edificacions situada en sòl no urbanitzable?

Els tràmits per obtenir l’autorització varia en funció del tipus d’edificació situada en sòl no urbanitzable (construccions incloses en el catàleg, habitatges no catalogats, edificacions pròpies del SNU, ...) en la qual es volen instal·lar els panells solars fotovoltaics en la cara exterior de la coberta o en parets que envolten una construcció.

Les diferents casuístiques són les següents:

• Masia inclosa en catàleg masies: llicència municipal si és volum catalogat
• Masia que el municipi no disposa de catàleg de masies: Projecte d’actuació específica (PAE) si forma part d’un projecte de rehabilitació i en cas d’instal·lació exclusiva de les plaques llicència municipal (DA 20ª TRLU) i sols en cas d’habitatge familiar o temporers i activitat agrícola, ramadera o forestal (no en turisme rural o altra activitat).

Cal tenir en consideració que si la masia té algun tipus de protecció patrimonial, requereix l’informe previ a la llicència del Departament competent de la Generalitat de Catalunya en matèria de cultura.

• Habitatge en SNU amb llicència (règim disconforme): llicència municipal (DA 20ª TRLU)
• Habitatge en SNU sense llicència (règim fora d’ordenació): no admès.
• Altres construccions (agrícola, ramadera,...) amb llicència: llicència municipal (DA 20ª TRLU)
• Altres construccions (agrícola, ramadera,...) en SNU sense llicència (règim fora d’ordenació): no admès

* Faq actualitzada maig 2023

Quin tipus d’usos i d’obres es podrien autoritzar en una unitat d’actuació pendent d’aprovació del projecte de reparcel·lació i d’urbanització?

La delimitació d’un polígon d’actuació urbanística comporta segons l’article 125 del TRLU i l’article 131 del RLU, l’inici de l’expedient de reparcel·lació. A partir de l'inici de l'expedient de reparcel·lació, i mentre no s'iniciïn els tràmits per a l'aprovació del projecte de reparcel·lació, els terrenys afectats se subjecten al règim d'usos i obres provisionals.

En les construccions i les instal·lacions existents implantades legalment, a més de les obres d'intervenció relatives a la demolició d'edificis que no estiguin protegits per llurs valors o característiques específiques, s'hi poden executar:

a) Si l'actuació urbanística no en requereix l'enderrocament, les obres d'intervenció que calguin per a conservar les edificacions en les condicions exigides per les lleis perquè serveixin de suport a l'ús a què es destinen o per a condicionar-les amb la finalitat de destinar-les a un ús provisional admès. Les obres de conservació (segons art 197 del TRLU), les reparacions que exigeixin la salubritat pública, la seguretat de les persones, com també les obres destinades a facilitar l’accessibilitat i la supressió de barreres arquitectòniques

b) Si l'actuació urbanística en requereix o en pot requerir l'enderrocament, les obres d'intervenció emparades en el règim d'usos i obres provisionals (Art 53 TRLU) i de fora d'ordenació (Art 108 del TRLU)

Les obres que s’hi autoritzin no comporten augment del valor ni en el cas d’expropiació ni en el cas de reparcel·lació.

Per altra banda, segons regulen els articles 53 del TRLU i 61 del RLU, en els terrenys compresos en polígons d’actuació urbanística mentre no s’hi hagi iniciat el procediment de reparcel·lació, d’ocupació directa o d’expropiació corresponent per a l’execució de l’actuació urbanística que els afecta,  es poden autoritzar els usos i obres de caràcter provisional que no estiguin prohibits per la legislació i el planejament sectorial o pel planejament territorial o urbanístic essent només autoritzables, com a usos provisionals, els següents:

1. L'emmagatzematge o el dipòsit de mercaderies o altres béns mobles que no comportin activitats de comercialització o distribució.
2. La prestació de serveis particulars als ciutadans com l'aparcament de vehicles, els circuits de pràctiques de conducció, el rentat d'automòbils, els centres de jardineria, o altres usos anàlegs que no requereixin la implantació de construccions.
3. Les activitats del sector primari i les activitats comercials relacionades amb aquest sector.
4. Les activitats de lleure, esportives, recreatives i culturals.
5. L’exhibició d’anuncis publicitaris mitjançant panells.
6. En les construccions i les instal·lacions preexistents en sòl urbà, els usos admesos en la zona urbanística en què estiguin inclosos els terrenys que ocupen. Si aquestes construccions i instal·lacions estan en situació de fora d’ordenació, l’autorització pertinent d’usos i obres provisionals se subjecta a les determinacions d’aquest article amb les limitacions que estableix l’article 108.

Si fos necessari executar obres provisionals vinculades a l’ús provisional sol·licitat i les vinculades a activitats econòmiques preexistents, hauran d’ésser les mínimes necessàries per a desenvolupar l’ús sense ometre cap de les normes de seguretat i higiene establertes per la legislació sectorial, i han d’esser fàcilment desmuntables i traslladables i no estan subjectes a indemnització en el procediment reparcel·latori. La tramitació serà la que resulta de l’aplicació de l’article 54 del TRLU.

En el moment de l’inici dels tràmits per l’aprovació del projecte de reparcel·lació opera la suspensió automàtica de qualsevol llicència urbanística a què es refereix l’article 125.3 del TRLU, en l’àmbit del polígon d’actuació urbanística, fins que sigui ferm en via administrativa l’acord d’aprovació definitiva de la reparcel·lació.

En els terrenys inclosos dins de polígons d’actuació urbanística amb la gestió prevista pel sistema d’actuació de reparcel·lació es poden autoritzar nous usos de caràcter provisional a partir de la inscripció en el Registre de la propietat del projecte de reparcel·lació. Els usos autoritzats no poden tenir un termini de vigència superior als set anys a comptar de la data d’inscripció del projecte de reparcel·lació, i només es poden autoritzar en les finques edificades abans de l’inici del projecte de reparcel·lació, de conformitat amb el planejament que s’executa, i sempre que no impedeixin la futura execució de les previsions. Les obres necessàries per al desenvolupament dels usos autoritzats amb caràcter provisional se sotmeten al règim establert per a les construccions i instal·lacions que estan fora d’ordenació.

La persona que ha dut a terme la inspecció pot ser nomenada instructora d’un expedient de protecció de la legalitat urbanística?

La inspecció urbanística es regula en els articles 98 i següents del Decret 64/2014, de 13 de maig, pel qual s’aprova el Reglament sobre protecció de la legalitat urbanística (RPLU) i a l’article 201 del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’Urbanisme de Catalunya (TRLU).

En aquests articles s’estableix la condició d’autoritat del personal al servei de les Administracions que, de forma permanent o circumstancial, tingui encomanat expressament l’exercici de la funció pública d’inspecció urbanística. També se’n detallen les seves facultats així com el valor i el contingut de les actes i els informes d’inspecció que emetin.

De conformitat amb l’article 92 de la Llei 7/1985, de 2 d’abril, reguladora de les Bases de Règim Local, la persona inspectora ha de tenir la condició de funcionari de carrera al servei de l’Administració local atès que es reserva a aquests el compliment de les funcions públiques que impliquin exercici d’autoritat, tot això per una millor garantia de l’objectivitat, imparcialitat i independència en l’exercici de la funció.

Per tant, la persona inspectora que dugui a terme les comprovacions referents als actes i les omissions que puguin vulnerar la legalitat urbanística i que hagi emès l’acta d’inspecció que pot obrir un procediment de protecció de la legalitat urbanística, no està facultat per la legislació esmentada per intervenir posteriorment com a instructor del procediment de protecció de la legalitat urbanística vulnerada que té una triple finalitat: restaurar la realitat física alterada o l’ordre jurídic vulnerat, sancionar les infraccions urbanístiques i determinar els danys i perjudicis causats.

A la resolució d’iniciació d’aquest procediment s’ha de nomenar la persona instructora i, si s’escau, el secretari o la secretària, d’acord amb l’article 112.2 RPLU. Així mateix, el referit article preveu que la persona instructora ha d’incorporar al procediment les actuacions prèvies practicades (per exemple, les actes o informes d’inspecció urbanística) i impulsar-lo d’ofici en tots els tràmits i disposar, si s’escau, l’obertura d’un període de prova a fi que es puguin practicar les que estimi pertinents (article 114 RPLU) i fins i tot, pot suspendre el còmput del termini de resolució del procediment en els casos previstos a l’article 115.2 RPLU.

Podem concloure que la persona inspectora no pot ser nomenada instructora del procediment de protecció de la legalitat urbanística atès que les funcions i facultats de l’inspector i de l’instructor són ben diferenciades i es regulen de forma independent en la normativa sobre protecció de la legalitat urbanística, tot això en ares a garantir el procediment, la necessària imparcialitat i objectivitat en l'actuació administrativa i en definitiva, vetllar pels drets del presumpte responsable.

És obligatori inscriure la resolució d’iniciació del procediment de protecció de la legalitat urbanística en el Registre de la Propietat?

La inscripció en el Registre de la Propietat de les resolucions dels procediments de protecció de la legalitat urbanística és una mesura cautelar que poden instar els òrgans competents en matèria urbanística en virtut de l’article 56 del Reial Decret 1093/1997 de 4 de juliol pel que s’aproven les normes complementàries al Reglament per la execució de la Llei Hipotecària, sobre inscripcions en el Registre de la Propietat d’actes de naturalesa urbanística.

Ara bé, no totes les inscripcions de la resolució d’iniciació del procediment de protecció de la legalitat urbanístiques són obligatòries, com tot seguit veurem.

L’art. 113 del RPLU preveu com a casos concrets en què és obligatori promoure la inscripció en el Registre de la Propietat quan la resolució d’iniciació del procediment de protecció de la legalitat urbanística faci referència a actes que comportin la creació de noves finques registrals, ja siguin de parcel·lació, reparcel·lació, obra nova o constitució d’un règim de propietat horitzontal. Fora d’aquests actes expressament previstos, les resolucions d’iniciació seran inscriptibles potestativament.

La inscripció de la resolució d’iniciació del procediment de protecció de la legalitat urbanística  s’efectua mitjançant una anotació preventiva que es practicarà sobre la finca afectada per l’expedient. La finalitat d’aquesta inscripció és protegir a l’adquirent de bona fe de la finca qui, gràcies a la publicitat registral, podrà conèixer l’existència d’un procediment de protecció de la legalitat urbanística iniciat o bé que ja s’hagi resolt.

Quan s’hagi inscrit la resolució d’iniciació, s’ha de comunicar al Registre de la Propietat la resolució ferma en via administrativa que posi fi al procediment.

Així mateix, l’article 65.2 del Reial Decret Legislatiu 7/2015, de 30 d'octubre, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei de Sòl i Rehabilitació Urbana (TRLSRU) determina l’obligatorietat de la inscripció en la incoació d’expedients de disciplina urbanística que afectin a actuacions en virtut de les quals es dugui a terme la creació de noves finques registrals per via de parcel·lació, reparcel·lació en qualsevol de les seves modalitats, declaració d’obra nova o constitució de règim de propietat horitzontal. L’Administració estarà obligada a acordar la pràctica en el Registre de la Propietat de l’anotació preventiva referida en l’article 67.2 TRLSRU. Aquestes anotacions preventives caducaran als quatre anys i podran ser prorrogades a instància de l’òrgan competent.

L’article 65.2 TRLSRU també preveu que l’omissió de la resolució per la qual s’acordi la pràctica d’aquesta anotació preventiva pot donar lloc a la responsabilitat de l’Administració competent en el cas que es produeixin perjudicis econòmics a l’adquirent de bona fe de la finca afectada per l’expedient. En tot cas, l’esmentada Administració haurà d’indemnitzar a l’adquirent de bona fe els danys i perjudicis causats.

Per últim, l’article 204.2 h) TRLU regula la inscripció en el Registre de la Propietat de les resolucions que posin fi a un procediment de protecció de la legalitat urbanística.

Es poden executar obres per a la reparació d’un mur de contenció que ha col·lapsat suposant un perill per la finca veïna quan aquest mur és disconforme amb la normativa urbanística per superar l’alçada màxima permesa?

Entenem que per raons d’urgència, fonamentades en situacions de risc imminent per a la salubritat pública o la seguretat de les persones o els béns, es poden executar les obres que siguin indispensables per eliminar el risc imminent. Si el mur ha col·lapsat deixant de ser estable i funcional, entenem que no es tractaria d’una reparació sinó que seria la construcció d’un nou mur que s’hauria d’adequar a l’alçada establerta a la normativa urbanística vigent.

En canvi, si el mur existent no ha col·lapsat, les obres que s’executin per a la seva reparació s’han de dur a terme d’acord amb el règim establert per a les construccions i instal·lacions que es troben en situació de volum disconforme a la normativa i al planejament urbanístic aplicable, article 108 del TRLU.

* Faq actualitzada maig 2023

La tinença de dos cavalls es pot considerar una activitat ramadera i per tant no  compatible en sòl urbà i en sòl no urbanitzable qualificat de forestal on no s’admet aquesta activitat?

Les explotacions equines estan regulades en el Decret 40/2014 de 25 de març, d'ordenació de les explotacions ramaderes. Es considera una activitat ramadera, ja que es tracta d’una explotació de consum tot i que el seu ús sigui domèstic.

En l’annex 7 del susdit decret 40/2014, s’ofereix una ordenació de les explotacions equines, en la qual s’identifiquen com a explotacions especials:

B.2. Explotacions especials per a l’ensinistrament i la pràctica eqüestre: instal·lacions en què es mantenen animals amb caràcter permanent o no, amb finalitats de formació o d’esbarjo.

B.3. Explotacions especials d’oci: aquella dedicada al manteniment d’èquids per un particular.

La tinença de cavalls a nivell domèstic i quin número es poden tenir, no està concretat en cap legislació.

D’acord amb l’article 3 del DECRET LEGISLATIU 2/2008, de 15 d'abril, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei de protecció dels animals defineix la consideració d’animal domèstic com a:

“a.- Animal domèstic: el que pertany a espècies que habitualment es crien, es produeixen i conviuen amb persones i que no pertany a la fauna salvatge. Té també aquesta consideració els animals que es crien per la producció de carn, de pell o algun altre producte útil per el ser humà, els animals de càrrega i els que treballen l’agricultura.”

Per altra banda, el decret 40/2014, de 15 de març d’ordenació de les explotacions ramaderes estableix en l’article 3 la consideració d’explotacions especials ramaderes les instal·lacions de concentració d’animals a excepció dels operadors comercials sense instal·lacions d’allotjament d’animals i les instal·lacions d’equins d’oci, entre d’altres.

Per tant, en base el decret 40/2014, es dedueix que els cavalls no es consideren nuclis zoològics i cal considerar-los com a ramaderes, recollint-los en el registre de ramaderes.  

La tinença d’animals no és una autorització urbanística sigui en la classe de sòl que sigui, mentre aquesta tinença sigui a nivell domèstic (sense fer-ne cria o us productiu, ni activitat de lleure en SNU com seria per exemple un centre d’equitació) o nivell extensiu. Una altra qüestió són les instal·lacions que requereixen aquests animals. En el cas dels tancats requerirà l’autorització municipal a l’igual que possibles coberts associats a ells.

Tot i així, caldria tenir en compte les ordenances municipals vigents (convivència ciutadana, olors, sorolls, aigües residuals... etc) per comprovar que no es prohibeix per alguna raó, tenir cavalls en alguna zona del municipi.

Entenem que a nivell d’activitat no caldria cap autorització i a nivell ambiental es pot assimilar a una extensiva que sols requeriria registre en el DARP.